Verifica le coperture prima della richiesta
Per proporre condizioni coerenti occorre indicare attività assicurate, ruoli, valori, massimali, franchigie, sinistri e documentazione pertinente.
Verifichiamo se la garanzia è obbligatoria e quale modello deve essere utilizzato
La struttura della permuta determina il regime applicabile. Quando l’operazione rientra nel D.Lgs. 122/2005, la fideiussione deve rispettare il modello standard e coprire i corrispettivi tutelati dalla legge.
Negli altri casi la garanzia può essere costruita contrattualmente sulla base degli obblighi assunti, previa verifica del testo richiesto e del rischio da garantire.
Due verifiche distinte
Fideiussione sulle somme/corrispettivi prima del trasferimento e, nei casi previsti, polizza decennale sull’immobile al momento del trasferimento.
Gestione della fideiussione per permuta immobiliare
La pratica viene qualificata sul contratto e sul regime normativo applicabile prima dell’inoltro alle compagnie.
- Invio della bozza contrattuale, dei valori e dei dati delle parti.
- Verifica dell’applicabilità del D.Lgs. 122/2005 e dell’importo garantito.
- La pratica viene sottoposta alle compagnie disponibili per la specifica operazione.
- Se approvata, riceverete le condizioni e potrete procedere con il perfezionamento della garanzia.
Cos’è la fideiussione permuta immobiliare
La fideiussione permuta immobiliare è una garanzia rilasciata da una banca, da una compagnia assicurativa autorizzata o da altro garante ammesso a tutela del proprietario che trasferisce un bene immobile a fronte di una controprestazione futura.
Nella struttura più frequente, il proprietario cede al costruttore un terreno edificabile o un immobile e riceve in cambio una o più unità immobiliari da realizzare, eventualmente insieme a un conguaglio economico. La garanzia presidia il valore della prestazione promessa dal costruttore e può essere attivata nei casi previsti dal testo fideiussorio.
La fideiussione deve essere costruita sulla base del contratto di permuta, del valore dell’operazione, del cronoprogramma lavori, delle unità immobiliari da consegnare, delle eventuali condizioni di svincolo progressivo e delle clausole richieste dalle parti o dal notaio.
La denominazione della garanzia non è sufficiente a determinarne il contenuto. Occorre verificare se il testo richiesto tuteli il trasferimento del valore ceduto, la consegna delle unità future, l’adempimento degli obblighi costruttivi, eventuali conguagli o ulteriori prestazioni indicate nell’atto.
Consulta gli aspetti di tuo interesse
I riferimenti tecnici sono organizzati in capitoli consultabili, senza eliminare informazioni.
Quando può essere richiestaNormativa aggiornata sulla fideiussione nella permuta immobiliare · Funzione della garanzia
Quando può essere richiesta
La fideiussione permuta immobiliare può essere richiesta quando il proprietario trasferisce un bene prima di ricevere integralmente la controprestazione promessa dal costruttore o dal soggetto obbligato.
- permuta di terreno edificabile contro unità immobiliari future;
- permuta di fabbricato contro appartamenti, locali commerciali o altre unità da realizzare;
- operazioni immobiliari con consegna differita;
- contratti di permuta con obblighi costruttivi a carico dell’impresa;
- permute con conguaglio economico;
- interventi edilizi con trasferimento anticipato del bene;
- operazioni soggette a preliminare notarile;
- permute collegate a immobili da costruire;
- operazioni nelle quali il notaio o le parti richiedono una garanzia a tutela della prestazione futura.
La necessità della garanzia deve essere valutata sulla base del contratto, del valore trasferito, delle prestazioni future, della disciplina applicabile e del livello di tutela richiesto dal proprietario cedente.
Normativa aggiornata sulla fideiussione nella permuta immobiliare
La permuta immobiliare è regolata dagli articoli 1552 e seguenti del Codice civile. Quando, però, l’operazione ha per oggetto il trasferimento non immediato di un immobile da costruire e ricade nell’ambito soggettivo e oggettivo del D.Lgs. 20 giugno 2005, n. 122, si applicano le tutele speciali previste per l’acquirente.
In tali casi il costruttore deve consegnare, all’atto o prima della stipula del contratto rilevante, la fideiussione prevista dagli articoli 2 e 3 del D.Lgs. 122/2005. Il D.M. 6 giugno 2022, n. 125 ha introdotto il modello standard della garanzia: l’importo massimo complessivo deve corrispondere alle somme e al valore degli altri corrispettivi riscossi e da riscuotere prima del trasferimento, nei limiti previsti dalla legge.
Al momento del trasferimento dell’immobile costruito, quando ricorrono i presupposti del D.Lgs. 122/2005, deve essere verificato anche l’obbligo della polizza assicurativa indennitaria decennale prevista dall’articolo 4, il cui modello standard è disciplinato dal D.M. 20 luglio 2022, n. 154.
Funzione della garanzia
La fideiussione permuta immobiliare serve a tutelare il proprietario cedente rispetto al rischio che il costruttore non esegua correttamente la prestazione promessa.
- mancata realizzazione degli immobili promessi;
- ritardo rilevante nella consegna delle unità pattuite;
- inadempimento contrattuale del costruttore;
- mancata esecuzione delle opere previste dal contratto;
- crisi finanziaria o insolvenza dell’impresa;
- mancata restituzione del valore economico pattuito;
- difformità rispetto agli obblighi indicati nel contratto di permuta;
- mancato rispetto delle condizioni di consegna o svincolo.
La garanzia non sostituisce il contratto di permuta, né le verifiche notarili, tecniche e legali sull’operazione. Rappresenta uno strumento di tutela patrimoniale collegato agli obblighi assunti dall’impresa costruttrice o dal soggetto obbligato alla prestazione futura.
Permuta immobiliare con costruttorePermuta con immobile da costruire: quando si applicano le tutele obbligatorie · Contraente, beneficiario e garante
Permuta immobiliare con costruttore
La permuta immobiliare con costruttore è frequente quando il proprietario di un’area edificabile trasferisce il terreno all’impresa e riceve in cambio una o più unità immobiliari da costruire.
Il punto critico dell’operazione è il diverso momento di esecuzione delle prestazioni: il trasferimento del bene può avvenire prima della realizzazione delle unità immobiliari promesse. Per questo motivo la fideiussione può essere uno strumento rilevante per bilanciare il rischio economico del cedente.
La garanzia deve essere collegata a elementi verificabili: valore dell’area ceduta, valore degli immobili futuri, cronoprogramma lavori, eventuali conguagli, obblighi di consegna, penali, stati di avanzamento e condizioni di svincolo.
In assenza di una garanzia coerente con l’operazione, il proprietario può restare esposto al rischio di aver trasferito il proprio bene senza ricevere integralmente la controprestazione concordata.
Permuta con immobile da costruire: quando si applicano le tutele obbligatorie
Non ogni permuta immobiliare rientra automaticamente nel D.Lgs. 122/2005. Occorre verificare la qualifica delle parti, lo stato dell’immobile e la struttura del contratto. Quando la fattispecie rientra nella tutela degli immobili da costruire, la garanzia deve essere rilasciata secondo il modello normativo e non può essere sostituita da un testo contrattuale generico.
- verifica della qualifica del soggetto cedente e del costruttore;
- analisi del contratto preliminare, della permuta o dell’atto con effetti equivalenti;
- determinazione delle somme e del valore degli altri corrispettivi da garantire;
- utilizzo del modello standard D.M. 125/2022;
- verifica della successiva polizza decennale postuma nei casi previsti.
Contraente, beneficiario e garante
Nella fideiussione permuta immobiliare devono essere individuati correttamente i soggetti coinvolti e il rapporto contrattuale sottostante.
Contraente
È l’impresa costruttrice, cooperativa edilizia, società immobiliare o soggetto obbligato alla consegna degli immobili futuri o all’esecuzione della prestazione promessa.
Beneficiario
È il proprietario del terreno o dell’immobile ceduto, cioè il soggetto che deve essere tutelato rispetto all’adempimento futuro del costruttore.
Garante
È la banca, compagnia assicurativa autorizzata o altro soggetto ammesso che valuta l’operazione ed eventualmente rilascia la fideiussione in caso di esito positivo dell’istruttoria.
Il testo fideiussorio deve riportare dati corretti delle parti, importo garantito, riferimento al contratto di permuta, durata, condizioni di escussione e modalità di svincolo.
Importo della fideiussioneDurata, proroga e svincolo · Procedura per la valutazione della garanzia
Importo della fideiussione
L’importo della fideiussione viene determinato sulla base del valore economico dell’obbligazione assunta dal costruttore. Non esiste un importo standard valido per tutte le permute immobiliari.
- valore del terreno o dell’immobile ceduto;
- valore commerciale delle unità immobiliari da consegnare;
- eventuali conguagli economici previsti nel contratto;
- costi di costruzione delle unità promesse;
- stati di avanzamento lavori;
- penali o obblighi accessori, se previsti dal contratto;
- valore della prestazione ancora da eseguire;
- condizioni richieste dal notaio o dalle parti;
- eventuali riduzioni progressive collegate a consegne parziali o SAL.
L’importo deve essere coerente con la struttura dell’operazione. Una garanzia non allineata al valore della prestazione promessa può risultare insufficiente rispetto alla tutela attesa dal beneficiario o non coerente con il testo richiesto.
Durata, proroga e svincolo
La durata della fideiussione deve essere coerente con i tempi necessari per realizzare e consegnare gli immobili pattuiti o per adempiere integralmente le obbligazioni previste dal contratto di permuta.
- validità fino alla consegna degli immobili promessi;
- durata collegata al completamento dell’intervento edilizio;
- possibile proroga in caso di ritardo dei lavori;
- svincolo progressivo in funzione degli stati di avanzamento, se previsto;
- riduzione dell’importo garantito dopo consegne parziali, se contrattualmente ammessa;
- svincolo finale subordinato all’adempimento degli obblighi garantiti;
- eventuale liberatoria del beneficiario o atto formale di svincolo, se richiesto dal testo.
Le condizioni di svincolo devono essere definite con attenzione nel contratto e nel testo fideiussorio per evitare dubbi interpretativi nella fase di esecuzione dell’operazione.
Procedura per la valutazione della garanzia
Il costruttore o il soggetto obbligato richiede la fideiussione prima della stipula del contratto o nel momento previsto dagli accordi tra le parti e dalla documentazione notarile.
Il garante effettua un’istruttoria sulla base della documentazione contrattuale, tecnica ed economico-finanziaria. La valutazione riguarda sia la capacità dell’impresa di adempiere sia la sostenibilità dell’operazione immobiliare.
- analisi del contratto di permuta o della bozza notarile;
- verifica del valore dell’immobile o del terreno ceduto;
- valutazione del valore degli immobili futuri da consegnare;
- controllo di eventuali conguagli economici;
- verifica del cronoprogramma lavori;
- analisi del progetto edilizio e della documentazione urbanistica disponibile;
- istruttoria economico-finanziaria del costruttore;
- verifica del testo fideiussorio richiesto;
- eventuale richiesta di integrazioni o modifiche;
- emissione della fideiussione in caso di esito positivo dell’istruttoria.
Una volta emessa, la garanzia resta efficace secondo la durata e le condizioni previste, fino alla consegna delle unità pattuite o allo svincolo previsto dal contratto e dal testo fideiussorio.
Dati e documenti utili per una prima valutazioneVerifica del testo fideiussorio · Errori da evitare
Dati e documenti utili per una prima valutazione
Per una prima valutazione della fideiussione permuta immobiliare è utile trasmettere gli elementi necessari a comprendere struttura dell’operazione, valore trasferito, prestazione futura, tempi di realizzazione e profilo del costruttore.
- contratto di permuta o bozza notarile;
- eventuale contratto preliminare;
- documentazione catastale e ipotecaria;
- valutazione economica dell’area o dell’immobile ceduto;
- valutazione delle unità immobiliari da consegnare;
- progetto edilizio disponibile;
- titolo edilizio o documentazione urbanistica disponibile;
- cronoprogramma dei lavori;
- eventuali SAL o fasi di consegna previste;
- eventuali conguagli economici;
- dati completi del beneficiario e del contraente;
- visura camerale aggiornata dell’impresa;
- documenti del legale rappresentante;
- bilanci o documentazione economico-finanziaria del costruttore;
- eventuale schema fideiussorio richiesto dal notaio o dalle parti.
Può essere sufficiente documentazione parziale per un primo inquadramento. La valutazione completa richiede però gli atti contrattuali e tecnici necessari per verificare importo, durata, obblighi garantiti, condizioni di svincolo e sostenibilità dell’operazione.
Verifica del testo fideiussorio
Il testo fideiussorio deve essere coerente con il contratto di permuta e con la struttura dell’operazione immobiliare. Prima dell’emissione occorre verificare con precisione cosa viene garantito, per quale importo, per quanto tempo e a quali condizioni.
- corretta indicazione del proprietario cedente beneficiario;
- corretta indicazione del costruttore o soggetto obbligato;
- riferimento al contratto di permuta o alla bozza notarile;
- importo massimo garantito;
- obbligazioni garantite e prestazioni da eseguire;
- durata della garanzia e possibili proroghe;
- condizioni di escussione;
- condizioni di svincolo finale o progressivo;
- eventuale coordinamento con la disciplina degli immobili da costruire;
- compatibilità del testo con i criteri assuntivi del garante.
Una verifica preventiva del testo riduce il rischio di garanzie non coerenti con la permuta, non accettate dalle parti o non compatibili con l’istruttoria del garante.
Errori da evitare
Le garanzie per permuta immobiliare richiedono particolare attenzione, perché devono riflettere fedelmente il rapporto tra valore trasferito, prestazione futura e obblighi contrattuali.
- determinare un importo non coerente con il valore dell’operazione;
- non indicare correttamente il beneficiario proprietario cedente;
- non collegare la garanzia al contratto di permuta;
- trascurare eventuali conguagli economici;
- non considerare cronoprogramma lavori e tempi di consegna;
- prevedere condizioni di svincolo poco chiare;
- non coordinare la garanzia con eventuali immobili da costruire;
- utilizzare un testo non coerente con la struttura notarile dell’operazione;
- non valutare l’impatto di ipoteche, vincoli, titoli edilizi o documentazione urbanistica;
- presentare documentazione tecnica o economico-finanziaria incompleta.
La verifica preliminare consente di individuare eventuali criticità prima dell’emissione e prima della stipula, senza sostituire le verifiche notarili, tecniche e legali necessarie per l’operazione.
Controlla contratto, valore e condizioni di svincoloRichiedi un controllo preliminare della fideiussione permuta immobiliare · Preventivo per Fideiussione per permuta immobiliare
Controlla contratto, valore e condizioni di svincolo
Prima dell’emissione è utile verificare valore dell’area ceduta, valore degli immobili futuri, durata, cronoprogramma lavori, conguagli, condizioni di escussione e svincolo, testo fideiussorio e documentazione del costruttore.
Verifica la documentazione disponibile
Richiedi un controllo preliminare della fideiussione permuta immobiliare
La pratica può essere analizzata prima dell’eventuale emissione per verificare contratto di permuta, valore dell’operazione, cronoprogramma, immobili da consegnare, conguagli, condizioni di svincolo e testo fideiussorio richiesto.
Richiedi un controllo preliminare
Preventivo per Fideiussione per permuta immobiliare
UP Assicurazioni può effettuare un primo esame della richiesta per definire le garanzie da sottoporre al mercato, senza anticipare l’esito dell’istruttoria.
Approfondimento
Per informazioni o per richiedere un preventivo per fideiussione per permuta immobiliare, contatta UP Assicurazioni ai numeri 0881.371946 – 0881.366552 – 0881.522814, utilizza il modulo di richiesta oppure scrivi a info@upassicurazioni.it. L’eventuale rilascio della fideiussione è subordinato alla valutazione del garante.
Domande frequenti
Cos’è la fideiussione permuta immobiliare?
È una garanzia prestata a favore del proprietario che trasferisce un terreno o un immobile ricevendo in cambio unità immobiliari future, opere da realizzare o altra controprestazione differita.
Quando viene richiesta?
Viene richiesta quando il proprietario trasferisce un bene prima di ricevere integralmente la prestazione promessa dal costruttore. È frequente nelle permute di terreno edificabile contro immobili futuri.
Chi è il beneficiario della garanzia?
Il beneficiario è il proprietario cedente, cioè il soggetto che trasferisce il terreno o l’immobile e che deve essere tutelato rispetto all’adempimento futuro del costruttore.
Chi deve richiedere la fideiussione?
La garanzia viene normalmente richiesta dal costruttore o dal soggetto obbligato alla consegna degli immobili futuri. Il rilascio è subordinato alla valutazione del garante.
Come si determina l’importo?
L’importo dipende dal valore dell’operazione, dal valore del terreno o immobile ceduto, dal valore delle unità future, da eventuali conguagli e dagli obblighi previsti dal contratto.
Quanto dura la fideiussione?
La durata deve essere coerente con i tempi di realizzazione e consegna degli immobili promessi. Può essere necessario prevedere proroghe se l’intervento subisce ritardi.
È possibile uno svincolo progressivo?
Sì, se previsto dal contratto e dal testo fideiussorio. Lo svincolo può essere collegato a stati di avanzamento, consegne parziali o completamento di specifiche fasi dell’intervento.
Quali documenti servono?
Di norma servono contratto o bozza di permuta, documentazione catastale e urbanistica, valutazione economica dell’operazione, progetto edilizio, cronoprogramma, visura camerale e bilanci del costruttore.
La permuta con immobili da costruire richiede verifiche ulteriori?
Sì. Se la permuta riguarda immobili da costruire, la garanzia deve essere verificata anche alla luce del D.Lgs. 122/2005 e del modello standard introdotto dal D.M. 125/2022, quando applicabili.
Per approfondire
Consulta la sezione Fideiussioni per contratti privati e il catalogo delle coperture professionali.