Fideiussione acconti al costruttore per immobili da costruire
La fideiussione acconti al costruttore è la garanzia prevista a tutela dell’acquirente persona fisica che versa caparre, acconti prezzo o altri corrispettivi prima del trasferimento della proprietà, o di altro diritto reale di godimento, su un immobile da costruire.
La garanzia serve a proteggere le somme anticipate dall’acquirente nei casi previsti dalla normativa speciale sugli immobili da costruire. Per il costruttore, la corretta predisposizione della fideiussione è un passaggio tecnico rilevante prima della stipula del preliminare o di altro contratto che preveda il pagamento di somme prima del rogito.
Non si tratta di una garanzia generica. La fideiussione deve essere coerente con contratto, piano dei pagamenti, titolo edilizio, importo effettivamente da garantire, soggetto beneficiario, soggetto garante e modello previsto dalla disciplina applicabile.
La fideiussione acconti al costruttore rientra nell’area delle fideiussioni e, per finalità operative, si collega alle fideiussioni per contratti privati, pur essendo regolata da una disciplina speciale a tutela degli acquirenti di immobili da costruire.
Verifica la fideiussione acconti al costruttore prima della stipula
Una valutazione preliminare consente di controllare importo, durata, soggetti, titolo edilizio, piano dei pagamenti, modello applicabile, testo fideiussorio e documentazione utile prima dell’avvio della richiesta formale.
Richiedi una valutazione tecnicaIndice dei contenuti
- Cos’è la fideiussione acconti al costruttore
- Quando serve
- Normativa di riferimento
- Cosa copre e cosa non copre
- Soggetti coinvolti
- Importo della garanzia
- Durata ed efficacia
- Escussione della fideiussione
- Procedura di rilascio
- Quali dati è utile inviare per una prima valutazione
- Verifiche preliminari da effettuare
- Differenza tra fideiussione acconti e polizza postuma decennale
- Errori da evitare
- Domande frequenti
- Per approfondire
Cos’è la fideiussione acconti al costruttore
La fideiussione acconti al costruttore è una garanzia fideiussoria rilasciata a favore dell’acquirente per assicurare la restituzione delle somme versate al costruttore prima del trasferimento dell’immobile, quando l’operazione rientra nella disciplina degli immobili da costruire.
La garanzia riguarda caparre, acconti prezzo e altri corrispettivi riscossi o da riscuotere dal costruttore prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento, nei limiti previsti dalla normativa, dal contratto e dal testo fideiussorio.
L’obiettivo è evitare che l’acquirente resti esposto alla perdita delle somme anticipate qualora si verifichino le condizioni di tutela previste dalla disciplina speciale. Per questo motivo la fideiussione deve essere predisposta con attenzione prima della stipula del preliminare o del contratto che comporta il pagamento degli acconti.
Per il costruttore, la fideiussione rappresenta un adempimento da gestire con impostazione tecnica: occorre verificare se l’operazione rientra nel perimetro degli immobili da costruire, quali importi devono essere coperti, quale durata indicare, quale testo utilizzare e quale documentazione presentare al garante.
Quando serve la fideiussione per gli acconti al costruttore
La fideiussione è richiesta quando un acquirente persona fisica versa somme al costruttore prima del trasferimento della proprietà, o di altro diritto reale di godimento, su un immobile da costruire, nei casi previsti dalla disciplina applicabile.
- immobile ancora da edificare;
- immobile in corso di costruzione;
- immobile non ultimato in condizioni tali da consentire il rilascio dell’agibilità;
- versamento di caparre, acconti prezzo o altri corrispettivi prima del trasferimento;
- contratto preliminare o altro contratto con trasferimento non immediato dell’immobile;
- operazione nella quale il costruttore incassa somme prima del rogito.
La corretta qualificazione dell’operazione è essenziale. Non ogni compravendita immobiliare richiede questa garanzia, ma quando l’operazione rientra nel perimetro degli immobili da costruire la fideiussione diventa uno strumento centrale di tutela dell’acquirente e un adempimento rilevante per il costruttore.
Normativa di riferimento
La tutela degli acquirenti di immobili da costruire nasce dalla Legge 2 agosto 2004 n. 210, che ha delegato il Governo a introdurre una disciplina specifica. Il riferimento operativo principale è il D.Lgs. 20 giugno 2005 n. 122, che disciplina la protezione patrimoniale dell’acquirente e l’obbligo di rilascio della garanzia fideiussoria.
In particolare, l’articolo 2 del D.Lgs. 122/2005 disciplina l’obbligo del costruttore di procurare e consegnare all’acquirente una fideiussione a garanzia delle somme riscosse o da riscuotere prima del trasferimento. L’articolo 3 regola contenuto, operatività e profili essenziali della garanzia, mentre l’articolo 4 riguarda la polizza assicurativa indennitaria decennale da consegnare all’atto del trasferimento, nei casi previsti.
Il quadro normativo è stato rafforzato per gli immobili per i quali il titolo edilizio sia stato richiesto o presentato dal 16 marzo 2019. In tali ipotesi assumono particolare rilievo la forma del preliminare, il controllo notarile, il modello standard della fideiussione e il coordinamento con la polizza indennitaria decennale postuma.
- Legge 2 agosto 2004 n. 210, legge delega per la tutela degli acquirenti di immobili da costruire;
- D.Lgs. 20 giugno 2005 n. 122, disciplina principale sulla tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti;
- D.Lgs. 12 gennaio 2019 n. 14, che ha rafforzato la disciplina applicabile agli immobili con titolo edilizio richiesto o presentato dal 16 marzo 2019;
- D.M. 6 giugno 2022 n. 125, relativo al modello standard della garanzia fideiussoria;
- D.M. 20 luglio 2022 n. 154, relativo al modello standard della polizza indennitaria decennale postuma;
- articoli 1936 e seguenti del Codice Civile, per la disciplina generale della fideiussione nei limiti compatibili con la normativa speciale.
Prima dell’emissione è opportuno verificare quale regime si applichi al caso specifico, perché la data di richiesta o presentazione del titolo edilizio, il tipo di contratto, il piano dei pagamenti e lo stato dell’immobile possono incidere sugli adempimenti richiesti.
Cosa copre e cosa non copre la fideiussione
La fideiussione deve essere costruita sul piano dei pagamenti e sulle somme che il costruttore ha riscosso o deve riscuotere prima del trasferimento dell’immobile. La copertura deve essere coerente con il contratto e con il modello fideiussorio applicabile.
Somme normalmente da considerare
- caparre versate prima del trasferimento;
- acconti prezzo previsti dal preliminare;
- pagamenti collegati allo stato di avanzamento dell’intervento;
- altri corrispettivi acquisiti dal costruttore prima del rogito;
- somme ancora da riscuotere prima del trasferimento, se previste dal contratto.
Elementi da verificare con attenzione
- somme erogate direttamente da un soggetto mutuante;
- importi dovuti solo al momento del trasferimento;
- corrispettivi non chiaramente indicati nel contratto;
- contributi o somme già assistiti da autonoma garanzia;
- eventuali esclusioni previste dalla disciplina e dal testo fideiussorio.
Per evitare scoperture o contestazioni, è opportuno verificare preventivamente la coerenza tra importo garantito, piano dei pagamenti, contratto preliminare e somme effettivamente incassate o da incassare prima del trasferimento.
Soggetti coinvolti nella fideiussione
Nel rapporto di fideiussione intervengono tre soggetti principali. La corretta identificazione di ciascun soggetto è necessaria per evitare errori nel testo della garanzia e nella documentazione contrattuale.
Costruttore
È il soggetto obbligato a procurare e consegnare la fideiussione all’acquirente quando ricorrono i presupposti previsti dalla normativa sugli immobili da costruire.
Acquirente
È il beneficiario della garanzia ed è il soggetto tutelato rispetto alle somme versate prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento.
Garante
È la banca o l’impresa di assicurazione abilitata che assume l’obbligo di restituzione nei casi previsti dalla normativa e dal testo fideiussorio.
Nell’operazione possono assumere rilievo anche il notaio, i tecnici dell’intervento, i consulenti del costruttore e gli intermediari assicurativi, soprattutto quando occorre coordinare preliminare, garanzia, piano dei pagamenti e polizza postuma decennale.
Importo della garanzia
L’importo della fideiussione deve essere coerente con le somme che il costruttore ha riscosso o deve riscuotere prima del trasferimento dell’immobile. La garanzia deve quindi essere costruita sul piano dei pagamenti e sulla documentazione contrattuale.
- caparre versate prima del trasferimento;
- acconti prezzo previsti dal preliminare o da altro contratto rilevante;
- corrispettivi collegati allo stato di avanzamento dell’intervento;
- eventuali altri corrispettivi acquisiti dal costruttore prima del trasferimento;
- somme ancora da riscuotere prima del rogito, se previste dal piano dei pagamenti.
Una garanzia di importo non coerente può lasciare scoperta una parte dell’esposizione dell’acquirente o generare richieste di integrazione. Per questo motivo l’importo deve essere verificato prima dell’emissione, sulla base della documentazione disponibile.
Durata ed efficacia della fideiussione
La fideiussione deve tutelare l’acquirente durante la fase che precede il trasferimento dell’immobile. La durata deve quindi essere coerente con il cronoprogramma dell’operazione, con la data prevista per il rogito e con le condizioni indicate nel testo fideiussorio.
Nelle operazioni soggette alla disciplina più recente, la cessazione della garanzia deve essere valutata anche in rapporto alla consegna della polizza indennitaria decennale postuma al momento del trasferimento, ove prevista.
- decorrenza coerente con il contratto e con il pagamento degli acconti;
- copertura durante la fase anteriore al trasferimento;
- coordinamento con eventuali proroghe dei lavori o del rogito;
- verifica della data prevista per il trasferimento dell’immobile;
- coordinamento con la polizza postuma decennale, quando applicabile;
- controllo delle condizioni di efficacia e di svincolo previste dal testo fideiussorio.
Escussione della fideiussione
L’escussione è la richiesta di pagamento che l’acquirente può rivolgere al garante quando ricorrono i presupposti previsti dalla normativa e dal testo fideiussorio. Il caso principale riguarda la situazione di crisi del costruttore.
In determinate ipotesi, la tutela può rilevare anche in relazione alla mancata consegna della polizza indennitaria decennale postuma al momento del trasferimento, secondo quanto previsto dalla disciplina applicabile.
- verifica del presupposto di escussione;
- controllo del testo fideiussorio emesso;
- quantificazione delle somme versate o degli altri corrispettivi rilevanti;
- raccolta della documentazione contrattuale e di pagamento;
- predisposizione della richiesta al garante secondo le modalità previste;
- verifica dei termini e delle condizioni indicate nella garanzia.
La possibilità di attivare correttamente la garanzia dipende anche dalla qualità del testo emesso e dalla corrispondenza tra importo garantito, contratto, pagamenti effettuati e presupposti previsti dalla legge.
Procedura di rilascio
La procedura di rilascio richiede una valutazione tecnica, documentale ed economico-finanziaria. Il garante deve poter esaminare il profilo del costruttore, l’operazione immobiliare, l’importo da garantire e la coerenza della documentazione.
- inquadramento dell’operazione immobiliare;
- verifica dell’applicabilità della disciplina sugli immobili da costruire;
- raccolta dei dati del costruttore e dell’acquirente;
- analisi del titolo edilizio o della documentazione relativa al titolo;
- esame del preliminare o della bozza contrattuale;
- controllo del piano dei pagamenti;
- determinazione dell’importo da garantire;
- valutazione economico-finanziaria del costruttore;
- verifica del testo fideiussorio e del modello applicabile;
- eventuale emissione della garanzia in caso di esito positivo dell’istruttoria.
La documentazione può essere integrata progressivamente, ma una prima analisi è più efficace quando sono già disponibili preliminare, titolo edilizio, piano dei pagamenti e dati principali dei soggetti coinvolti.
Quali dati è utile inviare per una prima valutazione
Per avviare una prima valutazione può essere sufficiente anche una documentazione parziale, purché consenta di comprendere la struttura dell’operazione, l’importo da garantire e il profilo del costruttore. La documentazione effettivamente necessaria dipende dal caso concreto e dall’istruttoria del garante.
Documenti societari
- visura camerale aggiornata del costruttore;
- dati del legale rappresentante;
- documentazione economico-finanziaria del costruttore;
- eventuali informazioni sul gruppo o sulla società veicolo dell’intervento.
Documenti tecnici e contrattuali
- titolo edilizio o documentazione relativa alla richiesta o presentazione del titolo;
- bozza o copia del contratto preliminare;
- piano dei pagamenti;
- documentazione tecnica dell’intervento;
- durata prevista dell’operazione fino al rogito.
Dati della garanzia
- dati dell’acquirente beneficiario;
- importo delle somme già incassate;
- importo delle somme da incassare prima del trasferimento;
- eventuali indicazioni del notaio;
- informazioni sulla polizza indennitaria decennale postuma, ove già disponibili.
L’analisi preliminare consente di individuare tempestivamente eventuali criticità su importo, durata, beneficiario, testo della garanzia o completezza del dossier.
Richiedi un’analisi prima della presentazione della richiesta
Prima della stipula del preliminare è utile verificare testo, importo, durata, beneficiario, titolo edilizio, piano dei pagamenti, modello applicabile e documentazione economico-finanziaria, riducendo il rischio di integrazioni istruttorie o non conformità.
Richiedi preventivo e verificaVerifiche preliminari da effettuare
Prima dell’emissione è opportuno effettuare una verifica complessiva della pratica. La fideiussione deve essere coerente non solo con la normativa, ma anche con la struttura concreta dell’operazione immobiliare.
Controlli tecnici
- stato dell’immobile e avanzamento dell’intervento;
- titolo edilizio e relativa data di richiesta o presentazione;
- coerenza tra descrizione dell’immobile e documentazione tecnica;
- eventuali proroghe o criticità operative dell’intervento;
- coordinamento con la polizza postuma decennale.
Controlli contrattuali
- identificazione del costruttore e dell’acquirente;
- importo delle somme già versate e da versare;
- piano dei pagamenti fino al rogito;
- durata prevista della garanzia;
- testo fideiussorio e modello applicabile.
Questi controlli consentono di impostare la richiesta in modo più ordinato e di ridurre il rischio di modifiche successive, richieste integrative o incongruenze tra garanzia e documentazione contrattuale.
Differenza tra fideiussione acconti e polizza postuma decennale
La fideiussione acconti al costruttore e la polizza postuma decennale sono strumenti diversi, con funzioni diverse e momenti di operatività differenti. Confonderli può generare errori nella richiesta e nella gestione della documentazione.
Fideiussione acconti
Tutela le somme versate dall’acquirente prima del trasferimento dell’immobile. Opera nella fase anteriore al rogito e deve essere coerente con preliminare, piano dei pagamenti e importo da garantire.
Polizza postuma decennale
La polizza postuma decennale riguarda la fase successiva al trasferimento e copre determinati danni materiali e diretti all’immobile nei casi previsti dalla disciplina applicabile.
In fase istruttoria è opportuno verificare entrambe le componenti, quando pertinenti, perché la fideiussione acconti e la polizza postuma decennale concorrono alla tutela dell’acquirente in momenti diversi dell’operazione.
Errori da evitare
La fideiussione acconti al costruttore richiede particolare attenzione. Errori nel testo, nei soggetti, nell’importo o nella durata possono generare ritardi, richieste di modifica o problemi nella fase di stipula.
- richiedere una garanzia con testo generico e non coerente con il modello applicabile;
- non verificare se l’operazione rientra nella disciplina sugli immobili da costruire;
- indicare un importo non allineato al piano dei pagamenti;
- non includere tutte le somme da garantire prima del trasferimento;
- omettere dati corretti di costruttore, acquirente o garante;
- non verificare titolo edilizio e data di richiesta o presentazione;
- non coordinare fideiussione, preliminare notarile e polizza postuma decennale;
- presentare documentazione economico-finanziaria incompleta;
- richiedere la garanzia troppo vicino alla data di stipula;
- confondere fideiussione acconti e polizza postuma decennale, che hanno funzioni diverse.
Domande frequenti
Quando è obbligatoria la fideiussione acconti al costruttore?
È richiesta quando un acquirente persona fisica versa somme prima del trasferimento della proprietà, o di altro diritto reale di godimento, su un immobile da costruire, nei casi previsti dal D.Lgs. 122/2005 e dalla disciplina applicabile.
Chi deve procurare la fideiussione?
La fideiussione deve essere procurata dal costruttore o venditore dell’immobile da costruire. L’acquirente è il beneficiario della garanzia e deve riceverla nei tempi previsti dalla normativa applicabile.
Che cosa garantisce la fideiussione?
La garanzia tutela le somme riscosse o da riscuotere dal costruttore prima del trasferimento dell’immobile, come caparre, acconti prezzo e altri corrispettivi previsti dal contratto e dal piano dei pagamenti.
Chi può rilasciare la garanzia?
La garanzia può essere rilasciata da una banca o da un’impresa di assicurazione abilitata. È opportuno verificare sempre la legittimazione del garante e la conformità del testo fideiussorio.
Quanto costa la fideiussione acconti al costruttore?
Il costo non è fisso. Dipende da importo garantito, durata, profilo economico-finanziario del costruttore, struttura dell’intervento, documentazione disponibile e condizioni di istruttoria del garante.
Quali documenti servono per una prima valutazione?
Sono utili visura camerale, dati dei soggetti, titolo edilizio, preliminare o bozza contrattuale, piano dei pagamenti, importo da garantire, durata prevista e documentazione economico-finanziaria del costruttore.
Quando può essere escussa la garanzia?
L’escussione può avvenire quando ricorrono i presupposti previsti dalla normativa e dal testo fideiussorio, tra cui la situazione di crisi del costruttore o gli altri casi disciplinati dalla normativa speciale.
Qual è la differenza con la polizza postuma decennale?
La fideiussione acconti tutela le somme versate prima del trasferimento. La polizza postuma decennale riguarda invece la fase successiva al trasferimento e copre determinati danni materiali e diretti all’immobile nei casi previsti.
È possibile avviare l’analisi con documenti parziali?
Sì, una prima valutazione può essere avviata anche con documentazione parziale, se consente di identificare operazione, importo, soggetti, durata e stato della documentazione. L’emissione resta comunque subordinata all’istruttoria completa.
Per approfondire
- Fideiussioni: panoramica delle principali garanzie fideiussorie trattate da UP Assicurazioni.
- Fideiussioni per contratti privati: area dedicata alle garanzie utilizzate nei rapporti contrattuali tra soggetti privati.
- Garanzia di pagamento: approfondimento sulle garanzie a tutela di obbligazioni di pagamento.
- Polizza postuma decennale: copertura collegata agli immobili e alla fase successiva al trasferimento.
- Guida completa alle fideiussioni: guida generale per comprendere funzione, soggetti e utilizzo delle garanzie fideiussorie.
Per ricevere informazioni o richiedere una valutazione preliminare per la fideiussione acconti al costruttore, è possibile contattare UP Assicurazioni ai numeri 0881.371946 - 0881.366552 - 0881.522814, compilare il modulo di richiesta oppure scrivere a info@upassicurazioni.it.